Thuế Cho Thuê Nhà/Phòng Trọ 2026 – VAT 5% + TNCN 5% Chi Tiết
Cho thuê nhà, phòng trọ, mặt bằng là nguồn thu nhập phổ biến của nhiều gia đình Việt Nam. Nhưng không phải ai cũng biết rằng cho thuê nhà phải nộp thuế — và mức thuế là 10% doanh thu (gấp đôi so với bán hàng hóa). Bài viết này hướng dẫn chi tiết cách tính thuế cho thuê nhà, ngưỡng miễn thuế, và cách kê khai đơn giản nhất. 🎯 Key Takeaways — Thuế Cho Thuê Nhà 2026 🎯 Key Takeaways — Thuế Cho Thuê Nhà 2026 1 Thuế suất 10% GTGT 5% + TNCN 5%, cao nhất trong các nhóm HKD 2 DT ≤ 200 triệu/năm = miễn t…
Cho thuê nhà, phòng trọ, mặt bằng là nguồn thu nhập phổ biến của nhiều gia đình Việt Nam. Nhưng không phải ai cũng biết rằng cho thuê nhà phải nộp thuế — và mức thuế là 10% doanh thu (gấp đôi so với bán hàng hóa). Bài viết này hướng dẫn chi tiết cách tính thuế cho thuê nhà, ngưỡng miễn thuế, và cách kê khai đơn giản nhất.
🎯 Key Takeaways — Thuế Cho Thuê Nhà 2026
GTGT 5% + TNCN 5%, cao nhất trong các nhóm HKD
cho thuê dưới ~17 triệu/tháng
bao gồm cả tiền đặt cọc nếu khấu trừ vào tiền thuê
tờ khai riêng cho thuê tài sản, nộp 1 lần/năm
nếu người thuê là doanh nghiệp
- Thuế suất 10% — GTGT 5% + TNCN 5%, cao nhất trong các nhóm HKD
- DT ≤ 200 triệu/năm = miễn thuế — cho thuê dưới ~17 triệu/tháng
- Tính trên tiền thuê THỰC NHẬN — bao gồm cả tiền đặt cọc nếu khấu trừ vào tiền thuê
- Kê khai bằng tờ khai 01/TTS — tờ khai riêng cho thuê tài sản, nộp 1 lần/năm
- Người thuê có thể khấu trừ thay — nếu người thuê là doanh nghiệp
🧮 Tính nhanh: Máy tính thuế HKD — chọn "Cho thuê nhà" → ra thuế ngay
Ai Phải Nộp Thuế Cho Thuê?
📊 Bảng Phân Loại
| Trường hợp | Phải nộp thuế? | Thuế suất |
|---|---|---|
| Cho thuê nhà nguyên căn | ✅ (nếu DT > 200 triệu/năm) | 10% |
| Cho thuê phòng trọ | ✅ (nếu DT > 200 triệu/năm) | 10% |
| Cho thuê mặt bằng kinh doanh | ✅ (nếu DT > 200 triệu/năm) | 10% |
| Cho thuê căn hộ chung cư | ✅ (nếu DT > 200 triệu/năm) | 10% |
| Cho thuê Airbnb/HomeStay | ✅ (nếu DT > 200 triệu/năm) | 10% |
| Cho ở nhờ (không thu tiền) | ❌ | 0% |
| Cho thuê xe ô tô/xe máy | ✅ (nếu DT > 200 triệu/năm) | 10% |
Cách Tính Thuế Cho Thuê
Công thức
Thuế cho thuê = Doanh thu cho thuê × 10%
↓
GTGT 5% + TNCN 5%
Doanh thu tính thế nào?
| Khoản thu | Tính vào DT? | Ghi chú |
|---|---|---|
| Tiền thuê hàng tháng | ✅ Có | Nguồn chính |
| Tiền đặt cọc (hoàn trả khi hết HĐ) | ❌ Không | Không phải thu nhập |
| Tiền đặt cọc (khấu trừ vào tháng cuối) | ✅ Có | Tính là tiền thuê tháng cuối |
| Phí dịch vụ do chủ nhà thu | ✅ Có | Phí quản lý, internet, gửi xe |
| Tiền điện, nước thu hộ (đúng giá) | ❌ Không | Thu đúng giá = thu hộ |
| Tiền điện, nước thu chênh lệch | ✅ Có | Phần chênh = doanh thu |
Tính Thuế Cho 5 Trường Hợp Thực Tế
Case 1: Cho thuê 1 phòng trọ — 3 triệu/tháng
DT/năm: 3 triệu × 12 = 36 triệu
→ ≤ 200 triệu → ✅ MIỄN THUẾ
Case 2: Cho thuê 5 phòng trọ — 3 triệu/phòng
DT/tháng: 5 × 3 triệu = 15 triệu
DT/năm: 180 triệu
→ ≤ 200 triệu → ✅ MIỄN THUẾ (vừa đủ!)
Case 3: Cho thuê 8 phòng trọ — 3.5 triệu/phòng
DT/tháng: 8 × 3.5 triệu = 28 triệu
DT/năm: 336 triệu
Thuế: 336 triệu × 10% = 33.6 triệu/năm = 2.8 triệu/tháng
Thu nhập thực: 28 - 2.8 = 25.2 triệu/tháng
Case 4: Cho thuê nhà nguyên căn — 25 triệu/tháng
DT/năm: 300 triệu
Thuế: 300 triệu × 10% = 30 triệu/năm = 2.5 triệu/tháng
Thu nhập thực: 25 - 2.5 = 22.5 triệu/tháng
Case 5: Cho thuê mặt bằng — 50 triệu/tháng
DT/năm: 600 triệu
Thuế: 600 triệu × 10% = 60 triệu/năm = 5 triệu/tháng
HĐĐT: Bắt buộc (DT > 200 triệu)
⚠️ So sánh: Cho thuê nhà thuế 10%, bán hàng hóa chỉ 1.5% — cho thuê thuế gấp gần 7 lần!
🦉 Cú Kiểm Toán khuyên: "Cho thuê phòng trọ nghe đơn giản nhưng thuế 10% là mức cao nhất trong HKD. Nếu cho thuê 6-7 phòng, DT dễ vượt 200 triệu → nhớ tính kỹ trước khi mở rộng!"
Cách Kê Khai Thuế Cho Thuê
Dùng tờ khai nào?
| Trường hợp | Tờ khai | Ghi chú |
|---|---|---|
| Chỉ cho thuê (không KD khác) | 01/TTS | Tờ khai thuế cho thuê tài sản |
| Cho thuê + kinh doanh HKD | 01/CNKD | Khai cả 2 nguồn DT |
Quy trình nộp (online)
- Truy cập thuedientu.gdt.gov.vn hoặc eTax Mobile
- Chọn Kê khai → Tờ khai 01/TTS
- Điền: địa chỉ cho thuê, DT/năm, thời hạn HĐ
- Hệ thống tính thuế tự động
- Nộp tờ khai → Nộp thuế theo quý
Thời hạn
| Nội dung | Deadline |
|---|---|
| Nộp tờ khai | Trong 10 ngày kể từ khi bắt đầu cho thuê |
| Nộp thuế | Quý (ngày 30 tháng đầu quý sau) |
| Quyết toán | Trước 31/03 năm sau (nếu có nhiều HĐ) |
Người Thuê Là DN — Khấu Trừ Thay
Khi người thuê là doanh nghiệp (có MST DN), DN có thể khấu trừ thuế thay cho chủ nhà:
| Khấu trừ | Chi tiết |
|---|---|
| DN khấu trừ | 10% tiền thuê (5% GTGT + 5% TNCN) |
| DN nộp thay | Nộp cho CQT thay chủ nhà |
| Chủ nhà nhận | Tiền thuê ÍT hơn 10% (sau thuế) |
| Chủ nhà kê khai | Không cần (DN đã nộp thay) |
💡 Nếu cho thuê cho DN, bạn không cần tự kê khai — nhưng nhận được ít hơn 10%.
👨 Case Study: Anh Bảo — Cho Thuê Nhà Nguyên Căn Cho Công Ty
| Thông tin | Chi tiết |
|---|---|
| BĐS | Nhà nguyên căn 4 tầng tại Cầu Giấy, Hà Nội |
| Người thuê | Công ty TNHH ABC (làm văn phòng) |
| Giá thuê | 35 triệu/tháng |
| Hợp đồng | 2 năm |
Tính thuế
| Hạng mục | Tính | Số tiền |
|---|---|---|
| Doanh thu/năm | 35 triệu × 12 | 420,000,000đ |
| Ngưỡng | > 200 triệu | Phải nộp thuế |
| Thuế 10% | 420 triệu × 10% | 42,000,000đ/năm |
| Mỗi tháng | 3,500,000đ |
DN khấu trừ thay
| Hạng mục | Chi tiết |
|---|---|
| Tiền thuê HĐ | 35,000,000đ/tháng |
| DN trừ thuế 10% | -3,500,000đ |
| Anh Bảo nhận | 31,500,000đ/tháng |
| Anh Bảo kê khai? | Không cần — DN nộp thay |
🦉 Cú Kiểm Toán khuyên: "Anh Bảo cho thuê cho DN → sướng nhất: không cần kê khai, không cần nộp tờ khai 01/TTS. DN lo hết. Nhưng nhận ít hơn 3.5 triệu/tháng. Nếu cho thuê cho cá nhân thì phải tự kê khai!"
Bài Học Áp Dụng
- Tính kỹ doanh thu năm — đặc biệt nếu cho thuê nhiều phòng, tổng DT dễ vượt 200 triệu
- Thuế 10% = cao — cho thuê không phải "thu nhập thụ động miễn thuế"
- Thu điện nước đúng giá — tránh tính vào DT cho thuê
- Cho thuê cho DN — thuận tiện vì DN khấu trừ thay, bạn không cần kê khai
🧮 Tính thuế: Máy Tính Thuế HKD | 📊 Thuế HKD 2026 A-Z | 🤖 Tax Wizard AI
Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)
Cho thuê 1 phòng trọ 4 triệu/tháng — có phải nộp thuế?
Không. 4 triệu × 12 = 48 triệu/năm, dưới 200 triệu → miễn thuế hoàn toàn. Chỉ khi tổng tiền thuê từ TẤT CẢ tài sản cho thuê vượt 200 triệu/năm mới phải nộp.
Cho thuê nhà qua Airbnb — thuế thế nào?
Cho thuê qua Airbnb/HomeStay vẫn tính thuế 10% trên DT. Airbnb không khấu trừ thuế thay bạn (không như sàn TMĐT). Bạn phải tự kê khai và nộp thuế.
Thuê mặt bằng — ai nộp thuế, chủ nhà hay người thuê?
Người nộp thuế là chủ nhà (người có thu nhập). Tuy nhiên, nếu người thuê là DN, DN có thể khấu trừ 10% và nộp thay. Nếu người thuê là cá nhân, chủ nhà tự kê khai.
Cho thuê nhà nghỉ dưỡng 6 tháng/năm — tính DT thế nào?
Tính DT thực tế trong 6 tháng cho thuê. Ví dụ: cho thuê 30 triệu/tháng × 6 tháng = 180 triệu/năm → dưới 200 triệu → miễn thuế. Nếu cho thuê cả năm = 360 triệu → phải nộp.
Cho thuê nhà kèm nội thất — tiền nội thất tính thuế không?
Có. Tổng tiền thuê (bao gồm nhà + nội thất) đều tính vào doanh thu cho thuê. Không được tách riêng tiền nội thất để giảm DT cho thuê.
🧮 Công Cụ Tính Thuế
🦉 Cú Kiểm Toán khuyên: "Bài viết mang tính chất hướng dẫn tổng quát. Mỗi trường hợp cụ thể có thể khác nhau — hãy tham khảo chuyên gia hoặc sử dụng Tax Wizard AI."
Chuyên gia Luật Thuế TNCN & HKD 2026. Soi kỹ từng con số, giúp bạn tính thuế đúng — dễ hiểu đến mức mẹ bạn cũng đọc được. 12+ máy tính thuế miễn phí tại thue.cuthongthai.vn.
🛠️ Công Cụ Quản Lý Gia Sản
Áp dụng ngay kiến thức từ bài viết với các công cụ tính toán miễn phí:
Chia sẻ bài viết này
