Mô hình cho thuê căn hộ ngắn hạn (Airbnb) tại Việt Nam, đặc biệt ở TP.HCM, đã chuyển từ trạng thái "cấm" sang "quản lý trong khuôn khổ" sau Quyết định 19/2026/QĐ-UBND. Các chủ căn hộ giờ đây phải đăng ký kinh doanh, kê khai thuế và tuân thủ quy định cư trú để hoạt động hợp pháp.

Giới Thiệu: Đừng Bất Ngờ Khi Airbnb Quay Trở Lại Nhưng Mạnh Mẽ Hơn!

Mấy năm gần đây, mô hình cho thuê căn hộ ngắn hạn kiểu Airbnb cứ như "hot trend" trong giới đầu tư bất động sản (BĐS) ở các thành phố lớn. Ai cũng muốn có thêm dòng tiền, muốn khai thác tối đa căn hộ của mình. Nhưng rồi, những quy định cứ thay đổi xoành xoạch, làm các mẹ bỉm, các ông bố đầu tư cứ thấp thỏm không yên: "Liệu căn hộ của mình có được cho thuê ngắn hạn nữa không? Có bị cấm tiệt không?". Câu trả lời sẽ khiến bạn phải "ố á" đấy!

Sự thật là, từ chỗ bị "cấm đoán" theo Quyết định 26/2025/QĐ-UBND của TP.HCM, nay mô hình này đã có một lối đi mới, một cái tên mới: "quản lý trong khuôn khổ". Nghĩa là không còn cấm nữa mà là làm cho đúng luật! Bước ngoặt lớn này đến từ Quyết định 19/2026/QĐ-UBND, có hiệu lực từ ngày 25/4/2026, thay thế hoàn toàn quyết định cũ. Nó mở ra cơ hội hợp pháp hóa cho khoảng 8.750 căn hộ đang khai thác ngắn hạn tại TP.HCM, một con số không hề nhỏ theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã từng kiến nghị.

🦉 Cú nhận xét: Nhiều nhà đầu tư vẫn còn lầm tưởng rằng Airbnb trong chung cư đã bị "khai tử". Nhưng thực tế, chính quyền đang tìm cách "đưa vào khuôn khổ" thay vì "đè bẹp". Điều này cho thấy tầm nhìn dài hạn hơn, vừa quản lý được dòng tiền, vừa tạo sân chơi công bằng.

Bài viết này, Ông Chú BĐS sẽ "mổ xẻ" chi tiết sự thay đổi pháp lý này, đồng thời đưa ra những "bí kíp" thực chiến để các nhà đầu tư, đặc biệt là những ai đang sở hữu hoặc muốn mua căn hộ cho thuê, có thể tự tin "làm ăn" một cách bài bản, đúng luật. Chúng ta sẽ cùng xem một case study thực tế và rút ra những bài học xương máu nhé.

Phân Tích Thị Trường và Chuyển Mình Pháp Lý: Từ Cấm Đoán Đến "Khuôn Khổ Vàng"

Nhớ lại hồi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024, nhiều nhà đầu tư đứng ngồi không yên. Luật quy định rõ ràng là cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Sau đó, TP.HCM còn ban hành Quyết định 26/2025/QĐ-UBND vào tháng 2/2025, cấm luôn việc cho thuê lưu trú du lịch trong đa số chung cư. Lúc đó, bao nhiêu người đổ mồ hôi hột, không biết "đứa con tinh thần" Airbnb của mình sẽ đi về đâu.

Nỗi đau khi ấy chồng chất: thứ nhất là rủi ro pháp lý (bị xử phạt, buộc dừng kinh doanh), thứ hai là "sóng gió" với ban quản lý và cư dân (vấn đề an ninh, ra vào, thang máy, chỗ đậu xe), và cuối cùng là rủi ro thuế do kinh doanh "xám" (không đăng ký, không kê khai đầy đủ). Chịu đựng áp lực lớn, HoREA đã phải lên tiếng kiến nghị "cởi trói" cho hơn 8.750 căn hộ đang khai thác ngắn ngày ở TP.HCM, xem đây là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện chứ không phải cấm.

Nhưng rồi, một tia sáng đã lóe lên. Vào tháng 4/2026, UBND TP.HCM đã kịp thời "ra tay" bằng cách ban hành Quyết định 19/2026/QĐ-UBND, có hiệu lực từ ngày 25/4/2026. Quyết định này đã thay thế hoàn toàn Quyết định 26/2025 và thay đổi "luật chơi". Giờ đây, cho thuê ngắn hạn theo ngày/tuần được xác định là hoạt động "căn hộ du lịch". Điều này có nghĩa là, bạn vẫn được làm, nhưng phải "chuẩn chỉnh" theo quy định.

Các chủ căn hộ sẽ phải đăng ký cơ sở lưu trú du lịch, tuân thủ các quy định về nhà ở, BĐS, thuế, cư trú, an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy... Đặc biệt, việc khai báo tạm trú khách qua VNeID hoặc cổng dịch vụ công là bắt buộc, y hệt như khách sạn truyền thống. Như vậy, thay vì cấm, chính quyền đang chuyển sang "quản lý trong khuôn khổ" một cách chặt chẽ và chuyên nghiệp hơn. Đây cũng là xu hướng chung khi nhìn vào sự sôi động của thị trường BĐS. Giá chung cư ở TP.HCM đang ở mức 90 triệu/m², Hà Nội 72 triệu/m², và toàn thị trường có biến động giá tăng 18.4% so với năm trước. Điều này cho thấy nhu cầu đầu tư và khai thác BĐS vẫn rất cao, buộc các nhà quản lý phải có phương án phù hợp.

Case Study Thực Tế: Chuyển Mình Để Hợp Pháp và An Tâm Đầu Tư

Chị Mai, 38 tuổi: Từ "Cơn Đau Đầu" Pháp Lý Đến Dòng Tiền Ổn Định

Chị Mai, 38 tuổi, là một kế toán năng động, đang sống cùng chồng và con nhỏ 4 tuổi ở quận 7, TP.HCM. Thu nhập của chị là 18 triệu/tháng. Gia đình chị có một căn hộ 2 phòng ngủ ở quận 4. Trước năm 2025, chị Mai từng cho thuê dài hạn với giá 14-15 triệu đồng/tháng. Đến năm 2023, thấy bạn bè "ăn nên làm ra" với Airbnb, chị quyết định thử sức, chuyển sang cho thuê ngắn hạn. Doanh thu gộp trung bình của chị đạt 18-20 triệu đồng/tháng, với tỉ lệ lấp đầy khá ổn định 60-65%.

Khi Quyết định 26/2025 ban hành, chị Mai như "ngồi trên đống lửa". Chị lo sợ bị phạt, bị hàng xóm "phàn nàn" và không biết phải làm sao với nguồn thu nhập đang rất tốt này. Thậm chí, chị đã tính đến việc bán căn hộ. Nhưng rồi, khi Quyết định 19/2026 có hiệu lực vào cuối tháng 4/2026, chị thở phào nhẹ nhõm. "Không bị cấm là mừng rồi!" chị Mai chia sẻ. Giờ đây, chị biết mình phải đăng ký kinh doanh, kê khai thuế và khai báo tạm trú cho khách qua VNeID, nhưng điều đó đồng nghĩa với việc kinh doanh của chị sẽ "minh bạch" và an toàn hơn.

🦉 Cú nhận xét: Việc "hợp pháp hóa" Airbnb là xu hướng tất yếu. Các nhà đầu tư cần chủ động nắm bắt, thay vì sợ hãi. Lợi nhuận có thể giảm nhẹ do chi phí tuân thủ, nhưng sự an tâm và khả năng phát triển lâu dài là vô giá. Đây là lúc cần tính toán lại dòng tiền thật kỹ lưỡng.

Chị Mai đã nhanh chóng truy cập công cụ ROI Đầu Tư Cho Thuê của Cú Thông Thái để mô phỏng lại bài toán dòng tiền. Chị nhập các khoản chi phí mới như thuế, phí quản lý (nếu thuê bên thứ ba), và thấy rằng lợi nhuận ròng của mình có thể giảm khoảng 5-10%. "Tuy có giảm nhưng tôi thấy an tâm hơn hẳn, không còn lo nơm nớp nữa. Lại còn có thể mở rộng thêm căn nữa nếu thấy ổn," chị Mai vui vẻ kể. Chị đang tìm hiểu thêm về các đơn vị quản lý chuyên nghiệp để tối ưu hóa hoạt động của mình.

Anh Khang, 45 tuổi: Chủ Động Lên Kế Hoạch Đầu Tư Căn Hộ Tại Hà Nội

Anh Khang, 45 tuổi, là chủ một shop thời trang ở Cầu Giấy, Hà Nội. Anh có hai con và thu nhập khoảng 25 triệu/tháng. Anh đang ấp ủ ý định mua một căn hộ ở khu vực phía Tây Hà Nội để cho thuê, nhưng còn phân vân giữa việc cho thuê dài hạn hay thử sức với mô hình ngắn hạn. Anh đã theo dõi rất kỹ những biến động pháp lý ở TP.HCM vì biết rằng "luật chơi" ở thành phố lớn này thường là tiền đề cho các địa phương khác.

Nhờ Quyết định 19/2026 của TP.HCM, anh Khang nhận ra rằng, dù Hà Nội chưa có quy định cụ thể tương tự, nhưng xu hướng "quản lý trong khuôn khổ" là chắc chắn. Anh hiểu rằng, để "ăn chắc mặc bền", mình cần phải chọn loại hình BĐS phù hợp ngay từ đầu. Anh đã sử dụng công cụ Check Quy Hoạch của Cú Thông Thái để tìm hiểu các dự án căn hộ có chức năng thương mại dịch vụ hoặc căn hộ du lịch, thay vì chỉ nhắm vào chung cư để ở thông thường. Anh muốn đảm bảo rằng, nếu sau này Hà Nội cũng ra quy định tương tự, căn hộ của mình sẽ không "dính chưởng" pháp lý. Giá chung cư ở Hà Nội hiện là 72 triệu/m², với nguồn cung mới lên đến 32.000 căn, tạo ra nhiều lựa chọn cho anh Khang.

Hướng Dẫn Thực Tế: 4 Bài Học Xương Máu Cho Nhà Đầu Tư Mua Căn Hộ Làm Airbnb

Từ những gì diễn ra ở TP.HCM, Ông Chú BĐS "rút ruột" ra 4 bài học quý báu cho các mẹ bỉm, các ông bố đang mê mẩn dòng tiền từ căn hộ cho thuê ngắn hạn:

1. Chọn Đúng Loại Hình Pháp Lý Của Dự Án

Đừng lầm tưởng "chung cư nào cũng như chung cư nào" các bạn nhé! Luật Nhà ở 2023 và các quyết định địa phương đã phân biệt rất rõ ràng giữa chung cư để ở và các công trình có chức năng căn hộ du lịch, officetel, shophouse. Nếu bạn định khai thác Airbnb lâu dài, hãy ưu tiên tìm kiếm những sản phẩm đã được phê duyệt chức năng lưu trú. Đừng "lách luật" bằng cách biến chung cư để ở thành căn hộ cho thuê du lịch, vì có thể bị siết lại bất cứ lúc nào. Sử dụng công cụ Check Quy Hoạch để kiểm tra pháp lý dự án là bước đầu tiên cực kỳ quan trọng.

2. Chuẩn Bị Chuyển Từ "Sân Chơi Xám" Sang "Sân Chơi Hợp Pháp"

Thời "đánh du kích" đã qua rồi! Với xu hướng quản lý như Quyết định 19/2026, các căn hộ Airbnb buộc phải chuyển sang mô hình kinh doanh có đăng ký. Điều này có nghĩa là bạn sẽ phải đăng ký hộ kinh doanh hoặc công ty, kê khai và nộp thuế đầy đủ. Ngoài ra, việc chấp hành các quy định về an ninh, phòng cháy chữa cháy và khai báo cư trú qua VNeID hoặc cổng dịch vụ công là điều bắt buộc. Thành phố đang hướng tới quản lý qua nền tảng số, nên việc "ẩn mình" sẽ ngày càng khó khăn hơn.

3. Tính Toán Lại Bài Toán Dòng Tiền Khi Có Thêm Chi Phí Tuân Thủ

Hợp pháp hóa thì lợi nhuận ròng có thể bị "ngót" đi một chút, nhưng đổi lại là sự an tâm. Sau khi tính đủ các chi phí thuế, quản lý (nếu có đơn vị chuyên nghiệp), phần lợi nhuận chênh lệch giữa cho thuê ngắn hạn và dài hạn có thể giảm 5-10%. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý giảm mạnh sẽ giúp bạn ngủ ngon hơn rất nhiều! Bạn cần mô phỏng lại các kịch bản doanh thu với tỉ lệ lấp đầy khác nhau (theo mùa du lịch) và các mức thuế, chi phí quản lý chuyên nghiệp. Hãy dùng công cụ DSCR BĐS Cho Thuê để đánh giá khả năng thanh toán nợ của tài sản cho thuê, đảm bảo dòng tiền vẫn ổn định dù có thêm các chi phí này.

4. Theo Dõi Sát Các Động Thái Chính Sách Địa Phương

TP.HCM là địa phương đi đầu, nhưng Sở Xây dựng vẫn đang tiếp tục nghiên cứu và đề xuất sửa đổi quy định lưu trú ngắn hạn. Điều này có nghĩa là khung pháp lý vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Các nhà đầu tư ở Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang (những nơi có chung cư để ở giá 72 triệu/m² và đất nền 252 triệu/m² theo CBRE) cần theo dõi sát các quyết định tương tự tại địa phương mình trong giai đoạn 2025–2026. Luật Nhà ở 2023, Quyết định 26/2025/QĐ-UBND TP.HCM, Quyết định 19/2026/QĐ-UBND TP.HCM chính là cơ sở pháp lý quan trọng nhất mà bạn cần nắm vững.

Kết Luận: Airbnb Không Chết, Mà Sống Sót Mạnh Mẽ Hơn!

Thế đấy các bạn, mô hình cho thuê căn hộ ngắn hạn kiểu Airbnb không hề "chết yểu" như nhiều người lầm tưởng, mà đang chuyển mình để sống sót và phát triển một cách "đường hoàng" hơn. Giai đoạn 2025-2026 chính là dấu mốc quan trọng, đánh dấu sự chuyển dịch từ việc tranh cãi "cấm hay không cấm" sang cách tiếp cận "cho thuê ngắn hạn là ngành kinh doanh có điều kiện, phải được đưa vào khuôn khổ".

Với nhà đầu tư, điều này có nghĩa là bạn không thể "nhắm mắt làm bừa" nữa. Việc hiểu đúng pháp lý, chủ động đăng ký và tuân thủ các quy định là chìa khóa để đảm bảo dòng tiền ổn định và tránh được mọi rủi ro về sau. Đừng quên rằng, đầu tư vào kiến thức pháp lý cũng quan trọng như đầu tư vào chính căn nhà của bạn. Hãy luôn là một nhà đầu tư thông thái và tỉnh táo nhé!

Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để có cái nhìn tổng quan và đưa ra quyết định đầu tư thông minh nhất!