Quy định Airbnb cho thuê ngắn hạn tại Việt Nam đang thay đổi mạnh mẽ từ 2026. Thay vì bị cấm, mô hình này được phép hoạt động nhưng phải tuân thủ nghiêm ngặt các yêu cầu về đăng ký kinh doanh, khai báo thuế, an ninh trật tự và phòng cháy chữa cháy. Đặc biệt, các nền tảng như Airbnb sẽ phải khấu trừ và nộp thay thuế, khiến nhà đầu tư cần chuyển sang tư duy kinh doanh chuyên nghiệp.

Giới Thiệu: Từ "Vùng Xám" Đến "Sân Chơi Minh Bạch" Của Airbnb

Chào bạn! Mấy bữa nay mình với ông xã cứ bàn mãi chuyện đầu tư bất động sản (BĐS). Thấy nhiều người nói làm Airbnb ở Việt Nam "ngon ăn" lắm, nhưng cũng không ít vụ "dở khóc dở cười" vì vướng pháp lý. Ông Chú BĐS nhà mình bảo, thị trường này đang "đổi số" rồi, không còn "đánh nhanh thắng nhanh" như xưa đâu. Từ năm 2026, mấy cái quy định mới sẽ khiến chúng ta phải nhìn nhận lại toàn bộ cuộc chơi Airbnb ở Việt Nam đấy!

Chuyên gia Ông Chú BĐS (muanha.cuthongthai.vn) nhận định.

Mình mới phát hiện ra, cái mô hình cho thuê ngắn hạn qua Airbnb ở Việt Nam đã tạo ra khoảng 16.000 tỷ đồng doanh thu cho người Việt trong vài năm gần đây. Con số này lớn khủng khiếp luôn đúng không? Nhưng mà, để "ăn" được miếng bánh đó mà không bị "hóc xương", chúng ta cần hiểu rõ luật chơi mới. Không phải cứ có căn hộ là đăng lên Airbnb "auto" có tiền đâu bạn nhé!

🦉 Cú nhận xét: "Mô hình Airbnb tại Việt Nam đang chuyển từ giai đoạn 'vùng xám pháp lý' sang giai đoạn được siết chặt nhưng dần đưa vào khuôn khổ rõ ràng. Điều này mở ra cơ hội tối ưu dòng tiền cho nhà đầu tư mua nhà, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu tuân thủ pháp lý cao hơn rất nhiều so với thời kỳ 2018–2022."

Pháp Lý Mới 2026: Không Cấm Nhưng Phải Chuyên Nghiệp Hơn

Mình thấy thông tin từ các báo lớn như VnExpress, CafeF, thì từ giai đoạn 2024–2026, chủ căn hộ muốn cho thuê theo ngày/tuần (kiểu Airbnb) không còn được coi là "làm thêm tự phát" nữa. Giờ là phải đăng ký kinh doanh, đăng ký cơ sở lưu trú du lịch và khai báo thuế đầy đủ. Nghe có vẻ phức tạp hơn nhiều rồi đấy bạn ơi!

Cụ thể, mình tìm hiểu thì bạn sẽ phải đăng ký hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp với mã ngành 5510 – hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày. Rồi còn phải đáp ứng đủ điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường nữa chứ. Nghĩa vụ thuế GTGT, thuế TNCN/TNDN cũng phải thực hiện đầy đủ, không còn "ngoài sổ sách" được nữa đâu.

Điều quan trọng nhất mình mới biết là Luật Quản lý Thuế 2025 quy định rõ ràng: đối với hộ/cá nhân kinh doanh trên các nền tảng số như Airbnb, Booking.com, thì chủ quản nền tảng phải có trách nhiệm khấu trừ, kê khai và nộp thay thuế cho bên cho thuê. Wow, đây là một cú chuyển lớn luôn đó! Nó có nghĩa là cơ quan thuế "chuyển điểm kiểm soát" sang nền tảng, và việc "lách thuế" sẽ khó hơn rất nhiều. Chắc chắn tỷ lệ thất thu thuế ở mảng này sẽ giảm đáng kể sau 2025.

🦉 Cú nhận xét: "Pháp luật hiện không có quy định nào xác định cho thuê ngắn ngày là bao nhiêu ngày hay cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình… Chủ sở hữu căn hộ không ở, có quyền cho thuê, đây là một trong những quyền tài sản của chủ sở hữu theo Bộ luật Dân sự." – Theo Cục Kiểm tra văn bản và Quản lý xử lý vi phạm hành chính (Bộ Tư pháp). Điều này khẳng định quyền cho thuê, nhưng không có nghĩa là không cần tuân thủ các quy định khác.

Đây là bảng tóm tắt các thay đổi pháp lý quan trọng mà mình đã tổng hợp:

Case Study TP.HCM: Từ "Cấm Mềm" Đến "Minh Bạch" Có Điều Kiện

TP.HCM là một ví dụ điển hình cho việc "cấm mềm rồi mở lại có điều kiện" đối với Airbnb. Mình nhớ có thời gian khoảng 2024–2025, đi ngang mấy chung cư ở TP.HCM thấy treo biển "WARNING – Short-term stays (Airbnb…) are strictly prohibited" mà hoang mang luôn. Nhiều ban quản trị còn từ chối hồ sơ đăng ký kinh doanh cho thuê ngắn ngày nữa.

Nhưng mà, sau một thời gian dài tranh cãi, thì "chân trời mới" đã mở ra! Quyết định 19/2026/QĐ-UBND TP.HCM về quản lý, sử dụng nhà chung cư đã chính thức có hiệu lực từ 25/4/2026. Quyết định này cho phép dịch vụ căn hộ cho thuê lưu trú ngắn hạn (Airbnb) hoạt động trở lại, nhưng theo hướng "không cấm, phải minh bạch và trong khuôn khổ quản lý". Nghe có vẻ "dễ thở" hơn rồi đó bạn!

🦉 Cú nhận xét: "Quản lý, sử dụng nhà chung cư đi theo định hướng không cấm nhưng phải minh bạch và trong khuôn khổ quản lý, đặc biệt với dịch vụ lưu trú ngắn ngày như Airbnb." – Theo định hướng của Sở Xây dựng TP.HCM trong quá trình ban hành Quyết định 19/2026/QĐ-UBND.

Tuy nhiên, cũng không phải chung cư nào cũng làm Airbnb được đâu nhé. Mình đọc thông tin từ Sở Xây dựng thì chỉ chung cư có mục đích hỗn hợp (vừa để ở, vừa cho thuê lưu trú) mới được làm Airbnb. Còn chung cư thuần để ở mà tự ý chuyển thành căn hộ du lịch là "bay màu" ngay. TP.HCM còn dự kiến giới hạn tỷ lệ căn hộ Airbnb trong mỗi tòa nhà hoặc giới hạn số ngày cho thuê tối đa mỗi năm để tránh tình trạng chung cư biến thành khách sạn trá hình nữa.

Thêm nữa, chủ nhà còn có thể phải ký quỹ hoặc mua bảo hiểm trách nhiệm, áp dụng mức phí quản lý cao hơn cho căn hộ cho thuê ngắn ngày. Và tất nhiên, minh bạch nghĩa vụ thuế, đăng ký kinh doanh, khai báo khách lưu trú là bắt buộc. Nghe thì có vẻ nhiều thủ tục, nhưng nếu làm đúng luật, mình nghĩ sẽ yên tâm hơn rất nhiều.

Thực tế cho thấy, việc này cũng ảnh hưởng đến giá BĐS. Ví dụ, giá chung cư tại TP.HCM hiện đang ở mức 90 triệu/m², cao hơn Hà Nội (72 triệu/m²). Với mức giá này, nếu không tối ưu được dòng tiền từ cho thuê ngắn hạn thì việc đầu tư sẽ khó khăn hơn. Bạn có thể tự kiểm tra khả năng mua nhà của mình với các công cụ như Khả Năng Mua Nhà của Ông Chú BĐS để ước tính mức đầu tư ban đầu nhé.

Dòng Tiền Airbnb: Hấp Dẫn Nhưng Cần Tính Lại Bài Toán Lợi Nhuận

Dù có nhiều tranh cãi, không thể phủ nhận Airbnb vẫn là một kênh tạo thu nhập cực kỳ hấp dẫn. Con số 16.000 tỷ đồng doanh thu đã nói lên tất cả rồi. Với thu nhập trung bình của người Việt khoảng 8.8 triệu/tháng (theo Lifestyle Index 2026), thì việc có thêm nguồn thu từ Airbnb là "phao cứu sinh" cho nhiều gia đình đang muốn "đổi đời" bằng BĐS.

Tuy nhiên, như Ông Chú BĐS đã dặn dò, chúng ta cần phải tính lại bài toán lợi nhuận cho thật kỹ. Phí quản lý cao hơn, chi phí bảo hiểm, chi phí tuân thủ PCCC và an ninh, cùng với việc nộp đủ thuế sẽ làm biên lợi nhuận ròng giảm so với thời "vùng xám". Ví dụ, một căn hộ chung cư 50m² ở TP.HCM có giá khoảng 4.5 tỷ đồng (90 triệu/m² x 50m²). Nếu trước đây bạn có thể kiếm 15-20 triệu/tháng từ Airbnb mà không tốn nhiều chi phí pháp lý, thì giờ đây, sau khi trừ các khoản thuế, phí, lợi nhuận thực tế có thể giảm đi đáng kể.

Mình thấy, để biết chính xác lợi nhuận thực sự là bao nhiêu, bạn có thể dùng công cụ ROI Đầu Tư Cho Thuê của Ông Chú BĐS. Chỉ cần nhập các thông số như giá nhà, chi phí ban đầu, doanh thu dự kiến, và các loại phí mới, công cụ sẽ tính ra tỷ suất lợi nhuận ròng của bạn. Mình đã thử và thấy nó rất hữu ích để so sánh các kịch bản khác nhau.

🦉 Cú nhận xét: "Luật Đầu tư 2025 tiếp tục xếp 'kinh doanh bất động sản' và 'kinh doanh dịch vụ lưu trú' (bao gồm cho thuê căn hộ chung cư lưu trú ngắn hạn) vào danh mục ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Điều này phản ánh xu hướng: Nhà nước không cấm mô hình Airbnb, mà siết điều kiện để quản lý tốt hơn về an ninh, trật tự và thuế."

Bài Học Xương Máu Cho Nhà Đầu Tư Mới Khi Làm Airbnb

Với những thay đổi "chóng mặt" này, mình rút ra 3 bài học "xương máu" cho những ai đang muốn "nhảy" vào thị trường Airbnb:

• Bài học 1: Không còn "Airbnb chui" nữa đâu!

Thời "đánh nhanh thắng nhanh", cho thuê không đăng ký kinh doanh hay khai thuế đã qua rồi. Với Luật Quản lý Thuế 2025 yêu cầu nền tảng phải khấu trừ và báo cáo dữ liệu, việc "Airbnb chui" sẽ ngày càng dễ bị phát hiện. Mình nghĩ tốt nhất là nên làm đúng luật ngay từ đầu, vừa tránh bị phạt, vừa tạo uy tín cho dịch vụ của mình. Ai muốn tìm hiểu rõ hơn về chi phí giao dịch BĐS và các loại thuế, có thể tham khảo công cụ Chi Phí Giao Dịch.

• Bài học 2: "Chọn mặt gửi vàng" – ưu tiên chung cư hỗn hợp

Nếu bạn có ý định mua căn hộ để làm Airbnb, hãy ưu tiên các dự án được phê duyệt chức năng hỗn hợp (vừa để ở, vừa lưu trú, officetel, căn hộ du lịch). Chung cư thuần để ở tại TP.HCM nhiều khả năng sẽ bị hạn chế mạnh cho thuê ngắn hạn theo Quyết định 19/2026/QĐ-UBND mới. Một căn hộ ở khu vực như quận 7, TP.HCM, nếu là chung cư hỗn hợp, sẽ có tiềm năng khai thác tốt hơn rất nhiều so với một căn chung cư thuần ở, dù giá chung cư HCM trung bình đang là 90 triệu/m².

• Bài học 3: Chuẩn hóa vận hành, đừng "làm chơi ăn thật"

Việc bắt buộc khai báo tạm trú cho khách qua VNeID hoặc Cổng dịch vụ công Quốc gia/Bộ Công an sẽ khiến chủ nhà phải chuẩn hóa quy trình check-in, lưu trữ thông tin khách. Điều này giúp đảm bảo an ninh, trật tự cho tòa nhà, tránh tình trạng khách lạ ra vào tự do gây mất an ninh. Mình thấy đây là một bước đi cần thiết để mô hình Airbnb phát triển bền vững hơn ở Việt Nam.

Xu Hướng Tương Lai: Sống Chung Với Airbnb, Nhưng Phải "Đúng Điệu"

Trong bối cảnh kinh tế chia sẻ phát triển mạnh mẽ, nhiều chuyên gia cho rằng thay vì cấm đoán, cần xây dựng cơ chế quản lý để mô hình Airbnb đồng tồn tại cùng cư dân cố định. Mình thấy đây là một hướng đi rất tích cực. Các giải pháp như giới hạn tỷ lệ căn hộ Airbnb trong một tòa nhà, quy định giờ đón khách, tăng phí quản lý và yêu cầu bảo hiểm trách nhiệm đang được TP.HCM và nhiều địa phương khác nghiên cứu và áp dụng dần trong giai đoạn 2026–2030.

Với nhà đầu tư mua nhà, Airbnb vẫn là kênh tăng thu nhập hấp dẫn, đặc biệt tại các thành phố du lịch lớn như TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Nhưng tư duy cần chuyển từ "làm thêm, đánh nhanh" sang một mô hình kinh doanh lưu trú chuyên nghiệp có pháp nhân, kế toán thuế và quy trình vận hành bài bản. Chỉ khi đó, chúng ta mới có thể yên tâm khai thác BĐS của mình một cách hiệu quả và bền vững.

Kết Luận

Tóm lại, thị trường Airbnb ở Việt Nam đang bước vào một kỷ nguyên mới – kỷ nguyên của sự minh bạch và chuyên nghiệp. Các quy định mới từ năm 2026 không cấm Airbnb, mà là để "lọc" ra những nhà đầu tư nghiêm túc, có trách nhiệm. Nếu bạn là một nhà đầu tư trẻ, năng động và sẵn sàng học hỏi, đây vẫn là một cơ hội lớn để tối ưu dòng tiền từ BĐS. Hãy trang bị cho mình kiến thức vững vàng và sử dụng các công cụ hỗ trợ để đưa ra quyết định thông minh nhất nhé!

Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để có cái nhìn toàn diện hơn về thị trường và chiến lược đầu tư hiệu quả!