Chào cả nhà! Ông Chú BĐS đây, hôm nay chúng ta sẽ 'mổ xẻ' một chủ đề nóng hổi mà nhiều gia đình có căn hộ đang phân vân: liệu có nên 'đánh thuê' căn nhà của mình theo kiểu Airbnb hay không? Nhiều người cứ nghĩ 'cấm tiệt' hoặc 'vùng xám' pháp lý, nhưng sự thật thì chính sách đã có những thay đổi đáng kể, đặc biệt là ở TP.HCM. Nếu không nắm rõ, tiền thì không thấy đâu mà rủi ro thì cứ ập đến.

Khoảng 16.000 tỷ đồng đã chảy vào túi các chủ nhà Việt Nam từ dịch vụ Airbnb trong những năm gần đây, một con số không hề nhỏ chút nào. Theo số liệu từ Airbnb và báo chí Việt Nam năm 2025, một khách Airbnb điển hình ở Việt Nam lưu trú trung bình 3 ngày và chi tiêu khoảng 2,8 triệu đồng/ngày cho chỗ ở và các dịch vụ liên quan. Điều này cho thấy tiềm năng kinh tế rất lớn của mô hình này. Nhưng kiếm tiền thì phải đúng luật, đúng không cả nhà?

Giới Thiệu: Vùng Xám Airbnb Nay Đã Sáng Hơn

Trong vài năm trở lại đây, khái niệm 'chung cư biến thành khách sạn' đã gây ra không ít tranh cãi và đau đầu cho cả chủ nhà lẫn ban quản lý. Từ chỗ bị 'siết' chặt, thậm chí bị cấm đoán ở một số nơi, giờ đây, tư duy quản lý đã dần thay đổi. Cú Thông Thái nhận thấy xu hướng chính sách đến năm 2025–2026 là "không cấm nhưng phải quản chặt, minh bạch và trong khuôn khổ". Nghe có vẻ 'dễ thở' hơn rồi đấy!

Nghiên cứu của chuyên gia Ông Chú BĐS tại Ông Chú BĐS cho thấy.

Theo Bộ Tư pháp và Cục Quản lý nhà & thị trường bất động sản, pháp luật hiện hành như Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn đều không hề quy định cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình theo ngày. Thậm chí, cũng chẳng có cái gọi là 'cho thuê ngắn ngày là bao nhiêu ngày'. Nghĩa là, về bản chất, dịch vụ cho thuê căn hộ kiểu Airbnb vẫn được xem là sử dụng căn hộ vào mục đích để ở, miễn là mình quản lý tốt thì chẳng vi phạm Luật Nhà ở đâu nha.

🦉 Cú nhận xét: Nhiều quy định 'cấm cho thuê ngắn hạn dưới 30 ngày' ở các địa phương trước đây thật sự chưa hợp lý và thiếu chặt chẽ về mặt pháp lý. Giờ đây, các nhà quản lý đã có cái nhìn thực tế và thoáng hơn, nhưng cũng kèm theo những yêu cầu minh bạch cao hơn.

Tuy nhiên, "thoáng" không có nghĩa là "thả nổi". TP.HCM, nơi có tới hơn 8.750 căn hộ đang hoạt động theo mô hình Airbnb (theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – HoREA), đã đi đầu trong việc chuẩn hóa. Quyết định số 19/2026/QĐ-UBND của UBND TP.HCM ban hành ngày 25/4/2026 đã nới lỏng đáng kể, cho phép căn hộ chung cư được cho thuê lưu trú ngắn ngày. Điều này đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư và chủ nhà cần phải cập nhật kiến thức pháp lý liên tục để không bị 'việt vị' khi 'ra trận'.

Phân Tích Thị Trường: Nguồn Lợi Lớn và Những Góc Khuất

Mô hình Airbnb đã mang lại một làn gió mới cho thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ. Với Dashboard Vĩ Mô BĐS của Cú Thông Thái, chúng ta có thể thấy rõ ràng tiềm năng và thách thức. Giá chung cư tại TP.HCM hiện khoảng 90 triệu/m², còn Hà Nội là 72 triệu/m² (CBRE, 2026-06-01), với mức biến động YoY lên tới +18.4%. Điều này cho thấy sự hấp dẫn của việc sở hữu căn hộ.

Việc tận dụng căn hộ để cho thuê ngắn hạn giúp nhiều gia đình tăng thêm thu nhập đáng kể, nhất là khi thu nhập trung bình cả nước chỉ khoảng 8.8 triệu/tháng. Nếu một căn hộ có thể tạo ra doanh thu 2.8 triệu/ngày từ khách Airbnb, thì con số này thực sự rất hấp dẫn. HoREA cũng đã kiến nghị "cởi trói" cho hơn 8.750 căn hộ tại TP.HCM để chúng được đưa vào khuôn khổ pháp lý, tránh tình trạng mập mờ, tranh chấp với ban quản lý chung cư. Điều này cho thấy quy mô đáng kể của phân khúc Airbnb trong cơ cấu nhà ở đô thị.

Tuy nhiên, đằng sau những con số 'khủng' về doanh thu là không ít rủi ro tiềm ẩn. Các cơ quan quản lý và chuyên gia cảnh báo về nguy cơ "chung cư biến thành khách sạn trá hình". Điều này làm tăng lưu lượng khách vãng lai, gây mất an ninh, trật tự và mâu thuẫn không nhỏ với cư dân sinh sống lâu dài. Bên cạnh đó, các vấn đề về phòng cháy chữa cháy (PCCC), bảo hiểm trách nhiệm và tình trạng trốn thuế hoặc kê khai không đầy đủ cũng là những mối lo lớn.

Hướng Dẫn Thực Tế: 'Đánh Thuê' Airbnb Đúng Luật Sẽ Khác Thế Nào?

Giờ đây, nếu muốn 'đánh thuê' căn hộ của mình một cách hợp pháp và bền vững, các mẹ bỉm, các cặp vợ chồng trẻ cần 'nằm lòng' những quy định mới, đặc biệt từ Quyết định 19/2026 của TP.HCM. Định hướng quản lý mới là "không cấm nhưng phải minh bạch và trong khuôn khổ" (Sở Xây dựng TP.HCM). Điều này có nghĩa là mọi thứ sẽ rõ ràng hơn, nhưng cũng đòi hỏi chủ nhà phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng.

Các yêu cầu chính đối với chủ căn hộ tham gia Airbnb tại TP.HCM theo quyết định và hướng dẫn thí điểm gồm:

🦉 Cú nhận xét: Ở tầm quốc gia, Luật Nhà ở 2023 vẫn chưa có quy định riêng, chi tiết về cho thuê căn hộ ngắn hạn. HoREA đã kiến nghị Bộ Xây dựng bổ sung rõ quyền này. Điều này cho thấy xu hướng chung là sẽ có quy định rõ ràng trên cả nước, và đó sẽ là một "ngành nghề kinh doanh có điều kiện" chứ không phải hoạt động tự phát.

Một điểm đáng lưu ý là TS Hạnh (được Vietnamnet trích dẫn năm 2025) còn đề xuất một số giải pháp như giới hạn tỷ lệ căn hộ Airbnb trong mỗi tòa nhà, giới hạn số ngày cho thuê tối đa mỗi năm, yêu cầu ký quỹ hoặc mua bảo hiểm trách nhiệm, và áp dụng mức phí quản lý cao hơn cho căn hộ cho thuê ngắn ngày. Những điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến biên lợi nhuận của bạn, nên phải tính toán cho thật kỹ bằng công cụ Lợi Nhuận Đầu Tư BĐS của Cú Thông Thái.

Bài Học Cho Người Mua Nhà Lần Đầu Muốn Kinh Doanh Airbnb

Dù bạn là một người mới 'tò te' hay đã có kinh nghiệm trong việc mua bán nhà đất, khi dấn thân vào con đường Airbnb, bạn cần ghi nhớ những bài học 'xương máu' sau:

Cuối cùng, đừng quên rằng mỗi thành phố có thể có những đặc thù riêng. TP.HCM đi đầu, nhưng Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang cũng sẽ có những quy định tương tự trong tương lai. Bạn cần theo dõi sát văn bản của UBND và Sở Xây dựng từng địa phương để điều chỉnh chiến lược kịp thời, không áp dụng máy móc kinh nghiệm từ TP.HCM cho toàn quốc.

Kết Luận: Chuyển Mình Để Phát Triển Bền Vững

Sự dịch chuyển từ "cấm đơn giản" sang "quản lý trong khuôn khổ" đối với mô hình Airbnb phản ánh nỗ lực của Việt Nam trong việc tận dụng kinh tế chia sẻ (sharing economy) để tạo thêm thu nhập cho người dân. Điều này cũng nhằm đảm bảo an ninh, trật tự và quyền lợi cư dân chung cư. Với những quy định rõ ràng hơn, thị trường cho thuê ngắn hạn sẽ phát triển bền vững hơn trong giai đoạn 2025–2030.

Hy vọng những chia sẻ từ Ông Chú BĐS hôm nay sẽ giúp cả nhà có cái nhìn toàn diện và tự tin hơn khi 'đánh thuê' căn hộ của mình. Đừng quên, kiến thức là sức mạnh, và hành động đúng luật là chìa khóa để 'ăn nên làm ra' lâu dài.

Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để có cái nhìn sâu sắc và đưa ra quyết định đầu tư thông minh nhất!